Czy fundusz remontowy jest obowiązkowy w 2026? Konkretna odpowiedź

Fundusz remontowy nie jest prawnie obowiązkowy we wspólnocie mieszkaniowej. Żaden przepis ustawy o własności lokali nie nakłada wprost obowiązku jego tworzenia. To właściciele lokali decydują, czy taki fundusz powstanie, a jeśli tak, w jakiej wysokości. Rzeczywistość pokazuje jednak, że brak funduszu to tykająca bomba. Awaria dachu nad pięćdziesięciolokowym blokiem potrafi kosztować 200 tys. zł, wymiana windy 80 do 120 tys. zł, a modernizacja instalacji c.o. nawet 150 tys. zł. Kto nie odkłada, ten się zadłuża albo ściąga horrendalne kwoty w trybie awaryjnym.

• Kiedy warto założyć fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej?
• Jak ustalić składkę na fundusz remontowy w 2026 roku?
• Co się stanie, gdy we wspólnocie brakuje funduszu remontowego?

Kiedy warto założyć fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej?

Fundusz remontowy to wydzielona pozycja w księgowości, na którą właściciele lokali wpłacają regularne składki przeznaczone wyłącznie na naprawy, remonty i modernizacje części wspólnych budynku. Podstawę prawną stanowi art. 13 ustawy o własności lokali, który pozwala podejmować czynności zwykłego zarządu, oraz art. 22 ust. 2 i 3 pkt 1 tej samej ustawy, wskazujący, że do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała. Ponieważ bieżące utrzymanie budynku mieści się w granicach zwykłego zarządu, fundusz remontowy tworzy się zwykłą większością głosów. Nie trzeba w tym celu angażować notariusza ani wpisów do księgi wieczystej.

Dobrowolność funduszu oznacza, że wspólnota, która go nie utworzy, nie łamie prawa. Funkcjonuje wtedy w modelu finansowania awaryjnego, czyli zbiera pieniądze dopiero wtedy, gdy pojawi się konkretna usterka. To rozwiązanie legalne, lecz niebezpieczne psychologicznie. Większość właścicieli, widząc comiesięczne składki, zaczyna oszczędzać, a widząc jednorazowy „haracz" w wysokości kilku tysięcy złotych, woli zaprzeczyć problemowi i odłożyć decyzję. Efekt bywa taki, że drobna usterka zamienia się w poważną awarię, bo nikt nie chce płacić.

Mała, pośrednia czy duża wspólnota: co to zmienia?

Ustawa o własności lokali dzieli wspólnoty na trzy kategorie ze względu na liczbę lokali. Do trzech lokali mamy do czynienia z małą wspólnotą, w której zarząd sprawuje jeden z właścicieli. Od czterech do siedmiu lokali to wspólnota pośrednia, również zarządzana przez właściciela, choć zwykle w szerszym gronie. Powyżej siedmiu lokali powstaje duża wspólnota, gdzie zarząd może mieć formę zatrudnionego zarządcy z zewnątrz. Każda z tych form wpływa na kształt funduszu remontowego inaczej.

W małej wspólnocie fundusz ma sens już od pierwszego miesiąca, ponieważ każda awaria rozkłada się na niewielu właścicieli. Składka rzędu 2 zł za metr kwadratowy przy lokalu 50 m² daje 100 zł miesięcznie, czyli 1200 zł rocznie. Po dziesięciu latach to 12 tys. zł, co wystarczy na wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych albo naprawę kominów. W dużej wspólnocie stawki są niższe, ale pula właścicieli jest większa, więc i bezwzględne kwoty rosną szybciej.

Z funduszu remontowego można finansować wyłącznie prace dotyczące nieruchomości wspólnej. Lista dopuszczalnych celów jest szeroka, choć nie wyczerpująca. Do najczęstszych należą: remonty dachu i kominów, naprawa lub wymiana balkonów, modernizacja instalacji c.o. i c.w.u., remont klatek schodowych, wymiana okien na klatkach, naprawa wind, izolacja fundamentów, odnowienie elewacji, remont piwnic i pralni, naprawa instalacji odgromowej, modernizacja oświetlenia wspólnego, a także wymiana domofonów i instalacji ppoż. Kluczowe jest, by każdy wydatek dotyczył majątku wspólnego, a nie prywatnego.

Są jednak pozycje, których z funduszu sfinansować nie wolno, choć właściciele często o to pytają. Remont kuchni, łazienki czy podłogi w konkretnym lokalu to sprawa jego właściciela, nie wspólnoty. Bieżące naprawy eksploatacyjne (wymiana żarówek, drobne uszczelki, naprawa kranu w piwnicy) powinny być pokrywane z funduszu eksploatacyjnego, a nie remontowego. Wynagrodzenie zarządcy i jego premie, obsługa księgowa, ubezpieczenie nieruchomości, koszty energii elektrycznej na klatkach schodowych to także wydatki eksploatacyjne. Fundusz remontowy ma charakter inwestycyjny i rezerwowy, nie operacyjny.

Jak ustalić składkę na fundusz remontowy w 2026 roku?

Ustawa nie podaje wzoru na składkę, dlatego wspólnoty same go szukają. Najprostszy i najczęściej stosowany model opiera się na trzech czynnikach: powierzchni lokalu w metrach kwadratowych, prognozowanych wydatkach remontowych w danym roku oraz horyzoncie czasowym, w jakim wspólnota chce zgromadzić środki. Podstawowy wzór wygląda następująco: roczna potrzeba remontowa podzielona przez łączną powierzchnię wszystkich lokali daje stawkę za metr kwadratowy, a ta po pomnożeniu przez powierzchnię konkretnego lokalu daje miesięczną składkę właściciela. Metoda działa, bo proporcjonalnie obciąża tych, którzy mają większy udział w nieruchomości wspólnej.

Rynek w 2025 i na początku 2026 roku pokazuje wyraźne zróżnicowanie regionalne. Według danych GUS i raportów IRSSz średnia składka na fundusz remontowy w dużych miastach oscyluje między 1,5 a 2,0 zł/m² miesięcznie, a w mniejszych ośrodkach spada do 1,0 do 1,4 zł/m². Warszawa, Kraków i Trójmiasto utrzymują się w górnej granicy, co wynika z wyższych cen usług budowlanych i starszego zasobu mieszkaniowego. Wykres obok pokazuje rozkład stawek w siedmiu największych miastach Polski.

Trzy przykłady wyliczenia dla różnych lokali pomagają zobaczyć mechanizm w działaniu. Kawalerka 35 m² w Poznaniu przy stawce 1,55 zł/m² daje 54,25 zł miesięcznie, czyli 651 zł rocznie. Mieszkanie trzypokojowe 65 m² w Krakowie przy stawce 1,70 zł/m² to 110,50 zł miesięcznie, czyli 1326 zł rocznie. Duże mieszkanie czteropokojowe 95 m² w Warszawie przy stawce 1,85 zł/m² daje 175,75 zł miesięcznie, czyli 2109 zł rocznie. Te same stawki przeliczone na metraż wspólnoty decydują o tempie gromadzenia rezerwy.

Samą stawkę trzeba jeszcze przegłosować. Uchwałę w sprawie funduszu remontowego podejmuje się zwykłą większością głosów właścicieli liczonych udziałami, co wynika z kwalifikacji takiej uchwały jako czynności zwykłego zarządu. W praktyce oznacza to, że liczy się suma udziałów „za" dzielona przez sumę wszystkich udziałów, przy czym próg to ponad 50%. Wspólnoty często głosują w trybie indywidualnego zbierania głosów, obiegowo albo na zebraniu. Protokół z głosowania powinien zawierać datę, listę właścicieli, wynik i podpis zarządu.

Wyższa jakość zarządzania przejawia się w sporządzaniu rocznego planu gospodarczego, który obejmuje prognozę wpływów i wydatków z podziałem na fundusz eksploatacyjny i remontowy. Plan uchwala się najczęściej do końca pierwszego kwartału roku kalendarzowego, a jego realizacja podlega kontroli. Regionalne izby obrachunkowe, o ile wspólnota korzysta z dotacji lub kredytów komunalnych, mogą żądać wglądu w dokumenty. Nawet w małych wspólnotach warto prowadzić prostą tabelę wpłat i wydatków, bo bez niej trudno ocenić, czy składka jest wystarczająca.

Co się stanie, gdy we wspólnocie brakuje funduszu remontowego?

Brak funduszu remontowego to brak buforu finansowego. Każda poważniejsza usterka wymaga wtedy albo jednorazowej, wysokiej składki od wszystkich właścicieli, albo zaciągnięcia kredytu. Jednorazowa składka zawsze spotyka się z oporem, bo dotyka portfeli w sposób nagły i bolesny. Kredyt wspólnoty mieszkaniowej bywa łatwiejszy do zaakceptowania, lecz wymaga zdolności kredytowej wspólnoty, zabezpieczenia na nieruchomości i zgody większości właścicieli. Procedura trwa od trzech do sześciu tygodni, a formalności kredytowe bywają uciążliwe w małych wspólnotach bez rozbudowanej dokumentacji księgowej.

Istnieją też alternatywy pośrednie, takie jak doraźna zbiórka wewnętrzna, fundusz celowy, czy pożyczka od jednego z właścicieli. Doraźna zbiórka polega na jednorazowym obciążeniu wszystkich lokali proporcjonalnie do udziałów i działa szybko, lecz uderza po kieszeni tych, którzy nie planowali takiego wydatku. Fundusz celowy z kolei to wydzielona rezerwa na konkretny cel, np. remont dachu, tworzona przez określony czas. Pożyczka wewnętrzna, udzielona przez jednego z właścicieli, eliminuje koszty banku, lecz wymaga precyzyjnej umowy cywilnoprawnej z terminem zwrotu i oprocentowaniem.

Najczęstsze błędy i spory, które widywałem w praktyce zarządczej

• Brak pisemnej uchwały o utworzeniu funduszu, przez co każda wpłata formalnie nie ma podstawy prawnej.
• Mieszanie środków remontowych z eksploatacyjnymi, co utrudnia kontrolę i rozliczenia roczne.
• Niezwrócenie nadpłaty przy sprzedaży lokalu, co rodzi roszczenia nowego właściciela wobec wspólnoty.
• Głosowanie „na żywo" bez protokołu, które po roku bywa podważane przez właścicieli niezadowolonych z decyzji.
• Finansowanie z funduszu remontowego wydatków eksploatacyjnych, takich jak żarówki, środki czystości, drobne naprawy.
• Ustalanie składki bez rocznego planu gospodarczego, co prowadzi do przypadkowych, niewystarczających kwot.
• Brak aktualizacji stawek po większych inwestycjach, przez co fundusz nie odbudowuje się po angażowaniu środków.

Sprzedaż lokalu to moment, w którym fundusz remontowy ujawnia swoje słabe strony. Nowy właściciel przejmuje udział w funduszu proporcjonalnie do wielkości lokalu, ale tylko wtedy, gdy fundusz istnieje i jest prawidłowo ewidencjonowany. Jeśli przez lata wpłaty szły na ogólne konto wspólnoty bez wyodrębnienia, nowy właściciel może żądać proporcjonalnego zwrotu wpłat dokonanych przed transakcją. Wspólnoty, które prowadziły ewidencję, unikają tych sporów. Sąd Najwyższy wielokrotnie potwierdzał, że udział w funduszu przechodzi na nabywcę, a nie jest własnością zbywcy.

Wspólnoty, które przetrwały kilka poważnych awarii bez kredytu, zwykle robiły jedną rzecz: utrzymywały składkę nieco wyższą, niż wynikało z bieżących potrzeb. Ta nadwyżka, nawet niewielka, robi różnicę w decydującym momencie. Wspólnota licząca 30 lokali z nadwyżką 20 tys. zł rocznie w ciągu dekady gromadzi 200 tys. zł, czyli kwotę wystarczającą na większość typowych awarii. Matematyka jest prosta, lecz wymaga dyscypliny.

Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej pozostaje decyzją właścicieli, nie nakazem ustawodawcy. Pytanie „czy fundusz remontowy jest obowiązkowy" ma więc jednoznaczną odpowiedź: prawnie nie, finansowo prawie zawsze tak. Wspólnoty, które traktują fundusz jako obowiązkowy nawet wtedy, gdy ustawa go nie wymusza, funkcjonują stabilniej, taniej i spokojniej. Te, które polegają na zbieraniu pieniędzy w trybie awaryjnym, płacą więcej w dłuższym okresie i narażają się na konflikty, których można uniknąć. Składka na fundusz remontowy w wysokości 1,5 do 2,0 zł/m² miesięcznie to niewielki koszt w porównaniu z jednorazowym wydatkiem rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, który prędzej czy później spadnie na każdą nieruchomość.